Jagten på det perfekte tidspunkt er ofte forgæves

Af Lars Knudsen, Privatdirektør Ringkjøbing Landbobank

Et af de spørgsmål, jeg oftest får i banken, handler om timing. Er det et godt tidspunkt at købe bolig lige nu, eller bør vi vente på, at renterne falder lidt mere? Aktierne er steget meget – er det mon bedre at vente på en korrektion? Og hvis man allerede ejer sin bolig, hvornår rammer man så det helt rigtige tidspunkt for at omlægge sit lån?

Jeg forstår godt, hvor spørgsmålene kommer fra. Når vi står foran nogle af de største økonomiske beslutninger i vores liv, vil vi naturligvis gerne time det rigtigt. Ingen har lyst til at købe bolig lige før priserne falder, investere en større opsparing dagen før et aktiekursfald eller binde renten kort tid før, den begynder at falde. 

Problemet er, at det perfekte tidspunkt først bliver tydeligt bagefter. På de finansielle markeder sidder millioner af investorer hver dag og vurderer præcis de samme informationer. Forventninger til inflation, økonomisk vækst, centralbankernes næste rentebeslutning, geopolitik og virksomhedernes indtjening bliver løbende afspejlet i renter, obligationskurser, valutaer og aktiekurser. Hvis markedet eksempelvis forventer, at renterne skal falde, begynder den forventning typisk at påvirke markedsrenterne, længe før centralbanken faktisk sætter sin rente ned.

Markedet kan selvfølgelig skifte mening, når der kommer ny information. Netop den nye information er bare i sagens natur svær at kende på forhånd. Derfor er det så vanskeligt konsekvent at ramme toppen og bunden.

Tag aktiemarkedet. Mange bliver nervøse, når aktiemarkedet sætter rekord, og tænker, at det må være et dårligt tidspunkt at gå ind i markedet. Men historien viser faktisk et andet billede. I en amerikansk opgørelse fra 1926 til 2022 var omkring 30 procent af alle månedlige observationer faktisk nye rekordniveauer. Et år efter en rekord stod markedet højere i 81 procent af tilfældene. Det er egentlig meget logisk. Et aktiemarked, som skaber et positivt langsigtet afkast, vil nødvendigvis sætte nye rekorder igen og igen. Og man skal huske på, at en rekord kun fortæller os, hvor markedet har været hidtil, men meget lidt om, hvor vi er på vej hen. 

Derfor er min grundregel ved privatøkonomiske investeringer ganske enkel. Har du penge, som du kan undvære i en årrække og har du fået fastlagt din risikoprofil, så er tidspunktet som udgangspunkt godt lige nu. Med en lang tidshorisont fylder det langt mere, at pengene faktisk bliver investeret og får tid til at arbejde, end om du ramte et lokalt højde- eller lavpunkt på den dag, hvor du begyndte.

Noget tilsvarende gælder ved boligkøb. Det bedste tidspunkt at købe bolig er efter min mening først og fremmest, når du har behovet, har fundet den rigtige bolig og har en økonomi, som kan bære den.

Man kan naturligvis vente, fordi man gerne vil spare lidt mere op, eller man kan vente, fordi man tror, at renten falder. Men boligmarkedet består af mange bevægelige dele. Lavere renter forbedrer købernes finansieringsmuligheder, og når flere får råd til at byde på den samme bolig, kan priserne blive presset op. Nationalbanken har eksempelvis peget på, at de stigende danske huspriser i 2025 blandt andet hang sammen med lidt lavere renter, stigende indkomster og et begrænset udbud af boliger.

Der findes altså sjældent en situation, hvor alle forhold pludselig er perfekte for dig som huskøber på samme tid. Lav rente kan følges af høje boligpriser, mens faldende boligpriser ofte optræder i perioder, hvor økonomien, renterne eller jobsikkerheden giver køberne andre bekymringer.

Når boligen er fundet, kommer det næste timing-spørgsmål: Hvilket lån skal man vælge? Her synes jeg, at man bør bruge mindre energi på at gætte renten om to år og mere på at se på sin egen økonomi. Med et fastforrentet lån køber du en høj grad af sikkerhed omkring renten og dermed den månedlige ”husleje” og får samtidig nogle særlige muligheder for at omlægge lånet, hvis renterne flytter sig markant. Med variabel rente påtager du dig en større renterisiko og får til gengæld ofte en lavere rente her og nu.

Har du en robust økonomi med god luft mellem indtægter og udgifter, kan det være ganske fornuftigt at påtage sig renterisikoen. Er økonomien strammere, eller lægger du stor vægt på at kende dine boligudgifter mange år frem, har rentesikkerheden en større værdi.

Personligt er jeg tilbageholdende med at anbefale et F3- eller F5-lån. De er en hybrid mellem de helt korte variable lån og det 30-årige fastforrentede lån, og ønsker man at komme ud af et F3- eller F5-lån mellem to rentetilpasninger, sker det til den aktuelle markedskurs, som kan ligge over 100. For nogle passer mellemformen glimrende, men valget bør være bevidst – og ikke bare et kompromis, fordi du er i tvivl om, hvorvidt du skal vælge variabel eller fast rente.

Et boliglån behøver heller ikke være det samme gennem hele livet. Den løsning, der passer til et par med små børn, høj belåning og begrænset økonomisk buffer, kan være en helt anden end den, der passer 15 år senere, når indkomsten er højere og en større del af boligen er betalt ud. En ændring af lånet koster dog penge, så det giver sjældent mening at reagere på enhver ny renteprognose. Men ændrer din økonomi eller din livssituation sig væsentligt, bør finansieringen vurderes på ny.

For mig er det vigtigste spørgsmål om timing derfor et andet. I stedet for at spørge, om renten, boligprisen eller aktiekursen står det helt rigtige sted i dag, bør man spørge, om beslutningen passer til ens behov, tidshorisont og risikovillighed.

For hvis en beslutning kun bliver god og rentabel, hvis du samtidig gætter rigtigt på den næste renteændring eller bevægelse på aktiemarkedet, så har du gjort dig meget afhængig af noget, som ingen af os kan vide sikkert. Tværtimod kan den mere robuste privatøkonomiske beslutning tåle, at verden udvikler sig lidt anderledes, end du forventede.

Det perfekte tidspunkt kan vi bruge meget lang tid på at vente på. Det gode tidspunkt er langt oftere det tidspunkt, hvor behovet er der, hvor økonomien passer til beslutningen, og hvor du har valgt den rette risiko.